十年前，開發(fā)周期長、資金回收慢，亟待資金加持的的文化旅游產(chǎn)業(yè)，與周轉(zhuǎn)快、拿地難的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，在地方政府和企業(yè)的多重支持下進行了深度綁定，文旅地產(chǎn)得以迅速崛起。
如今，地產(chǎn)寒冬又恰逢新冠疫情此起彼伏，遭遇雙重打擊的文旅地產(chǎn)成了最先被拋棄的對象。前有萬達、后有融創(chuàng)，在遭遇流動性危機時，首先想到的就是變賣大型文旅綜合體，斷尾求生。
而身為央企的華僑城，幾乎以文旅和地產(chǎn)作為全部業(yè)務(wù)。曾經(jīng)占據(jù)天時地利，一手打造以歡樂谷為首的主題公園、一手玩轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)，得以迅速崛起。
如今華僑城也陷入僵局，依靠賣子度日，剛把三道紅線轉(zhuǎn)綠，又遭遇利潤大幅滑坡，與同為央企的保利、中海、華潤、招商幾大巨頭之間差距越來越大。
旅游板塊競爭失利
8月29日晚間，華僑城集團主要上市平臺華僑城A發(fā)布2022年中期報告。
數(shù)據(jù)顯示，上半年企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入163.96億元，同比下降29%；凈利潤7.5億元、歸母凈利潤1.05億元，分別同比降幅達到68%、93%。
今年上半年，國內(nèi)疫情多點頻發(fā)、且有很強的不可預(yù)見性，對旅游業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，旅游出游人次和旅游消費等主要指標相較以往進一步下滑。
根據(jù)文旅部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年上半年國內(nèi)旅游總?cè)舜?4.55億，比上年下降22.2%；國內(nèi)旅游收入（旅游總消費）1.17萬億元，同比下降28.2%。
與此同時，全國各地旅游資源不斷被挖掘，新的“網(wǎng)紅打卡地”接連誕生，搶占了大部分本就下滑的旅游市場。
作為老牌主題公園中的典型代表，華僑城一直以來所塑造的“歡樂谷”“瑪雅水世界”等IP又在與迪士尼、環(huán)球影城等有著強大IP支撐的主題公園競爭中完全處于劣勢，因此正在迅速失去年輕人的青睞。
這在過去旅游消費需求旺盛時尚不明顯，但在疫情濾鏡下卻格外突出。
因此，其旅游收入降幅要超過行業(yè)平均值，為105.49億元，同比降低44%；毛利率25%，與上年同期基本持平。
而華僑城對此并非一無所知，管理層正計劃在下半年，聚焦供給側(cè)改革，繼續(xù)推動文化旅游融合發(fā)展。
一方面，推動襄陽奇趣童年酒店、南昌玩美公園等項目在下半年正常開業(yè)，且按計劃推進南京歡樂時光、南京歡樂濱江、南昌青少年星際科普研學(xué)基地等項目建設(shè)。
另一方面，持續(xù)開展主題節(jié)慶活動，推動“文旅+藝術(shù)”“文旅+科技”“文旅+節(jié)慶”等多元業(yè)態(tài)交融，創(chuàng)新升級文旅融合商業(yè)模式。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)高利潤不再
值得注意的是，對于華僑城而言真正頭疼的是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所表現(xiàn)出來的“量價齊跌”，尤其是利潤突然大幅下滑，導(dǎo)致集團股東整體收益斷崖式下跌93%，歸母凈利潤率僅有0.64%。
數(shù)據(jù)顯示，華僑城A上半年累計實現(xiàn)簽約銷售面積128萬平方米、簽約銷售額273億元，較上年同期分別下降42%、38%。
不過，受到結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，企業(yè)上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入仍然大增44%至58.09億元；但盈利能力反而直線下降，毛利率僅24%，同比大幅降低49個百分點。
有接近華僑城的知情人士向觀察者網(wǎng)透露，過往華僑城拿地主要通過與文旅項目綁定，整體劃撥的形式，類似于商業(yè)勾地，拿地成本極低，因此可以得到很高的毛利率，這也算是行業(yè)默認的，給文旅的補償。
對于絕大多數(shù)民營房企而言，24%的毛利率已經(jīng)不低，足夠讓其交出一張十分體面的業(yè)績報告，但對于華僑城這類過慣了低成本、高毛利日子的企業(yè)，當前的低盈利時代自然無力支撐舊有的利益分配方式，導(dǎo)致剩余股東利潤率不足1%。
一言以蔽之，由儉入奢易，由奢入簡難。
當所有房企都在強調(diào)“聚焦核心城市/核心區(qū)域”之時，固有的文旅地產(chǎn)定位與經(jīng)營思路，使得華僑城短期內(nèi)難以向其他央企那樣自由過度和靈活轉(zhuǎn)向，仍以文旅用地為主。
數(shù)據(jù)顯示，上半年華僑城繼續(xù)新增2幅文旅綜合用地，其中1宗位于東莞市松山湖片區(qū)，計容面積18.25萬平方米，權(quán)益比例51%;1宗位于成都市龍泉驛區(qū)，計容面積9.79萬平方米，權(quán)益比例60%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，文旅地產(chǎn)在過去房價上漲時代，憑借超低成本和較高投資屬性自然風生水起；但到了下行周期，洗去投資屬性之后，基本沒有剛需屬性的短板暴露無遺，這樣的房子虧本營銷都是難題，更遑論盈利。
瘋狂處置旅游資產(chǎn)
于是，華僑城只能無奈過上了“賣子度日”的生活。
就在上個月底，華僑城第二總部、云南分公司又有新動作，集團旗下的另一上市平臺云南旅游掛牌轉(zhuǎn)讓麗江國旅49.53%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價123.72萬元。
這已是繼今年6月出售兩家旅游汽車公司，華僑城第二次對云南的旅游關(guān)聯(lián)資產(chǎn)進行拋售。而備受關(guān)注的華僑城第二總部大廈項目也早已停工半年。
事實上，華僑城早在2017年就高調(diào)宣布戰(zhàn)略入滇，通過央地混改模式，重組云南世博集團、云南文投集團，并承諾在十三五期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)。
2018年7月，華僑城正式吹響“云南大會戰(zhàn)”號角，在云南簽約近60個項目，金額逾千億元，意在重點突破云南全境旅游布局。
不過從結(jié)果來看，這些旅游項目布局更像是企業(yè)進行資本上閃轉(zhuǎn)騰挪的工具。據(jù)不完全統(tǒng)計，在2019年一年內(nèi)，華僑城就先后9次對云南項目公司部分股權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。
而就全國來看，云南的旅游資產(chǎn)處置只是冰山一角。今年5月，華僑城旗下西安華盛佳成100%股權(quán)同樣在北京交易所掛牌，轉(zhuǎn)讓底價約2.2億元。
有機構(gòu)統(tǒng)計表明，近三年來華僑城方面至少出售或轉(zhuǎn)讓30余家子公司的股權(quán)及債權(quán)，涉及資產(chǎn)數(shù)百億元。
上述知情人士認為，旅游項目開發(fā)是一個極為耗時耗資的活計，過往幾年華僑城過度聚焦文旅已經(jīng)錯失了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的黃金年代。如今恰逢疫情影響，就順勢處置了不少虧損或者利潤較少的文旅項目，一方面用來聚焦地產(chǎn)主業(yè)，一方面可以把更多的資源集中到新產(chǎn)品與新IP的開發(fā)建設(shè)中。（張志峰）