中房報(bào)記者 王少杰  湖北襄陽報(bào)道

定位為城市“菜籃子”的湖北襄陽新發(fā)地農(nóng)批城，已經(jīng)歷了近十年的波折起伏，即便是在當(dāng)前消費(fèi)市場持續(xù)回暖之際，也未能喚回久違的“煙火氣”。2月中旬，中國房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)農(nóng)批城內(nèi)人氣寥落生意蕭條，市場表現(xiàn)依舊不容樂觀。

這一現(xiàn)狀與昔日宣傳盛況大相徑庭。據(jù)《湖北日報(bào)》2019年8月5日報(bào)道，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城位于襄陽市襄州區(qū)航空路與內(nèi)環(huán)路交會(huì)處，于2013年末啟動(dòng)，為襄陽市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目和重點(diǎn)建設(shè)工程。據(jù)介紹，這是北京新發(fā)地在全國拓展投資的第16家新發(fā)地市場，項(xiàng)目總投資20億元，占地面積368畝。該項(xiàng)目被納入襄陽市“兩改兩遷”（城市棚戶區(qū)和城中村改造、工業(yè)企業(yè)和專業(yè)市場從中心城區(qū)外遷）重要民生工程，承接從老城區(qū)遷出的上千家商戶。

在2019年9月底的公開宣傳中，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城宣稱已建成并投入使用20萬平方米，涵蓋水產(chǎn)海鮮、肉類凍品、副食干調(diào)、糧油禽蛋、茶葉漁具、生產(chǎn)資料、水果蔬菜等12大業(yè)態(tài)。

現(xiàn)實(shí)卻并不盡如人意，項(xiàng)目落地以來，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城的發(fā)展之路可謂一波三折：2015年建設(shè)停滯、2016年項(xiàng)目爛尾、2017年盤活復(fù)工，2021年因債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再度瀕臨爛尾困境。

經(jīng)歷多次風(fēng)波后，農(nóng)批城營業(yè)商戶流失殆盡，投資失利帶來的沖擊和影響，令購買該農(nóng)批城商鋪業(yè)主始料未及。

在部分商鋪業(yè)主看來，自2019年啟用至今，偌大的農(nóng)批城卻始終沒做成農(nóng)批市場應(yīng)有的樣子。當(dāng)初開發(fā)商宣傳廣告中作出的“讓商戶發(fā)財(cái)、求市場發(fā)展”允諾，至今仍是一句空洞的口號。更為嚴(yán)峻的是，伴隨農(nóng)批城大量商鋪資源長期閑置，配套項(xiàng)目停擺以及開發(fā)商近年頻頻遭遇債務(wù)問題，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城再度爛尾的風(fēng)險(xiǎn)加劇。

盡管當(dāng)前襄陽新發(fā)地農(nóng)批城深陷困境，但襄陽市當(dāng)?shù)卣畬ζ浒l(fā)展前景仍給予厚望。2021年11月24日，湖北襄州區(qū)政府在其政府網(wǎng)站發(fā)布《襄州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中表示，加快建設(shè)以新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場為龍頭的襄陽東農(nóng)副產(chǎn)品市場群。以冷鏈建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品配送中心,冷鏈物流中心等網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)建設(shè)。力爭到2025年，全區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場達(dá)到15個(gè)，冷鏈容量達(dá)到30萬立方。

如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城的發(fā)展之路依然困難重重。

多年風(fēng)波不斷：爛尾、盤活、再度瀕臨爛尾

從2015年開始，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城的發(fā)展就一直籠罩在停擺爛尾的陰霾之下。

據(jù)《湖北日報(bào)》報(bào)道，2015年下半年后，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城建設(shè)陷入停滯。項(xiàng)目開發(fā)商襄陽新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品有限公司（以下簡稱“襄陽新發(fā)地公司”）相關(guān)工作人員表示，融資遲遲沒有進(jìn)展，前期債務(wù)償還又出現(xiàn)了困難，整個(gè)公司處于停擺狀態(tài)。到2016年下半年時(shí)約2億元債務(wù)無力償還，其中包括8500萬元的到期銀行貸款。

在此背景下，相關(guān)債權(quán)方將襄陽新發(fā)地公司告上法庭。進(jìn)入法律訴訟程序后，土地、賬戶遭到查封，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾兩年之久。

直到2017年下半年，項(xiàng)目出現(xiàn)復(fù)活轉(zhuǎn)機(jī)。從那時(shí)起，襄陽新發(fā)地公司迎來湖北天乾資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“湖北天乾公司”）的入股，一舉卸下所有債務(wù)包袱，獲得“輸血”后項(xiàng)目得以被盤活并恢復(fù)施工。

時(shí)隔四年，事態(tài)再次出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。2021年5月11日，湖北天乾公司以相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛名義，將襄陽新發(fā)地公司和相關(guān)負(fù)責(zé)人告上法庭，盤活之路至此終結(jié)。 

2月12日，記者在襄陽新發(fā)地農(nóng)批城走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，格外冷清的農(nóng)批城內(nèi)分布著40余棟多層建筑排列有序，統(tǒng)一規(guī)劃為一、二層為商鋪和三層及以上樓層為公寓的布局，其中層高5.6米、建筑面積30余平方米的商鋪多達(dá)千余套。不過，商鋪閑置率居高不下，目前除了零星有從事農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營的商鋪在開門營業(yè)外，大部分處于長期閑置狀態(tài)。

也有部分商鋪業(yè)主發(fā)布商鋪?zhàn)馐坌畔?，并試圖以超低租金、可作倉儲(chǔ)為亮點(diǎn)吸引長租客關(guān)注，但收效甚微。為此，有商鋪業(yè)主向記者表示，只要能將商鋪出手，甘愿賠錢甩賣。

在鮮有商戶入駐同時(shí)，業(yè)態(tài)布局也出現(xiàn)了變化。在襄陽新發(fā)地農(nóng)批城二層記者發(fā)現(xiàn)，數(shù)百套閑置商鋪中，有三四家涉農(nóng)企業(yè)在各自商鋪辦公外，還有1家室內(nèi)裝飾企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營。不僅如此，在標(biāo)注有海鮮城字樣的4號樓底商，同樣出現(xiàn)了非海鮮領(lǐng)域的母嬰用品、煙酒飲料及糧油批發(fā)等業(yè)態(tài)經(jīng)營商戶，但上述商鋪現(xiàn)已閉店和搬離。

同樣空置率高企的還有數(shù)百套公寓房源。襄陽新發(fā)地農(nóng)批城4、10、11號等共計(jì)8棟樓宇內(nèi)均配建有數(shù)量不等的公寓用房，普遍處于毛坯狀態(tài)。少數(shù)已裝修完工并交付業(yè)主居住的房源集中于10號樓5層，共有25套公寓。但據(jù)該樓層貼出的相關(guān)通知顯示，部分公寓業(yè)主因未與物業(yè)公司襄陽新發(fā)地中誠雅商業(yè)運(yùn)營管理有限公司（以下簡稱“中誠雅公司”）簽訂房屋租賃合同，被要求于2022年8月12日前搬離。

襄陽新發(fā)地公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，農(nóng)批城的冷清，主要原因是春節(jié)剛過，有些商戶還沒有返回。此前，還因疫情等多重因素影響，造成有商鋪閉店搬離。她告訴記者，現(xiàn)在市場開始有序恢復(fù)，農(nóng)批城開發(fā)商和物業(yè)也均在正常運(yùn)營和管理。

但在襄陽新發(fā)地農(nóng)批城營業(yè)商戶葉兵看來，偌大的農(nóng)批城卻始終沒做成農(nóng)批市場應(yīng)有的樣子，主要是市場運(yùn)營方管理出了問題。他向記者表示，前期，襄陽新發(fā)地公司過度注重商鋪去化，淡化了市場產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)培育意識(shí)，導(dǎo)致實(shí)際開業(yè)商鋪嚴(yán)重不足。后期，中誠雅公司為農(nóng)批城塑造的營商環(huán)境也并不十分理想。葉兵舉例稱，雖然農(nóng)批城設(shè)置的消防箱隨處可見，而箱內(nèi)配備的消防器材至今未安裝到位，這也讓有意到此發(fā)展的商戶，經(jīng)實(shí)地考察后改變了主意。

“現(xiàn)因客流量稀少異常，堅(jiān)守農(nóng)批城商戶經(jīng)營狀況普遍慘淡，每天都需借助位于農(nóng)批城內(nèi)的露天集市聚集人氣。照此下去，勢必會(huì)動(dòng)搖營業(yè)商戶繼續(xù)堅(jiān)守農(nóng)批城的信心?！比~兵說。

深陷債務(wù)泥潭： 土地被查封配套項(xiàng)目停擺

“購買商鋪數(shù)年卻依舊辦理不了房產(chǎn)證”。提及去留問題，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城堅(jiān)守商戶賈樹貴顧慮重重。在他看來，其名下商鋪房產(chǎn)證遲遲未能辦理，始終是橫在賈樹貴面前一樁未了心事。他告訴記者，2018年下半年，賈樹貴在朋友推薦下購買襄陽新發(fā)地農(nóng)批城商鋪一套，按照購房合同約定，房產(chǎn)證會(huì)在一年內(nèi)辦理到位。時(shí)至今日，因開發(fā)商襄陽新發(fā)地公司的原因，商鋪房產(chǎn)證始終未能辦理。幾年下來，之所以賈樹貴仍選擇繼續(xù)堅(jiān)守農(nóng)批城，一方面是因?yàn)檗r(nóng)批城雖然市場低迷但勉強(qiáng)還能維持生計(jì)。另一方面是，他可以敦促開發(fā)商配合協(xié)助辦理商鋪房產(chǎn)證，他表示，一旦拿到房產(chǎn)證即刻會(huì)選擇離開。屆時(shí)，賈樹貴計(jì)劃將其名下商鋪或轉(zhuǎn)租或改作倉庫。

賈樹貴向記者表示，他的購房遭遇在襄陽新發(fā)地農(nóng)批城不是個(gè)案，其他商鋪業(yè)主同樣存在房產(chǎn)證“難產(chǎn)”現(xiàn)象。久拖不決背后，引發(fā)賈樹貴等部分商鋪業(yè)主的維權(quán)。

2022年4月27日，有群眾通過人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板反映稱，湖北襄陽新發(fā)地農(nóng)批城自2015年開發(fā)至今，未向購置該項(xiàng)目商鋪的1099戶業(yè)主辦理房產(chǎn)證，希望引起地方政府關(guān)注，但相關(guān)方面未予回復(fù)。

在此之前，還有部分商鋪業(yè)主通過訴訟維權(quán)。記者經(jīng)天眼查查詢發(fā)現(xiàn)，自2018年以來，襄陽新發(fā)地農(nóng)批城十余戶商鋪業(yè)主分別向襄陽新發(fā)地公司發(fā)起訴訟，指責(zé)該公司遲遲不配合業(yè)主辦理房產(chǎn)證等事宜。綜合襄陽市襄州區(qū)法院作出的（2021年）鄂0607民初26號、（2021年）鄂0607民初33號、（2021年）鄂0607民初36號等民事判決書顯示，襄陽新發(fā)地公司需在判決生效后30日內(nèi)，將相關(guān)業(yè)主商鋪辦理權(quán)屬登記需由該公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。

賈樹貴告訴記者，針對廣大商鋪業(yè)主辦證難的問題，部分業(yè)主代表曾多次催問襄陽新發(fā)地公司后，得到的解釋是，房產(chǎn)證“正在辦理、分批辦理”中。

襄陽新發(fā)地公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示，在襄州區(qū)政府的幫助下，目前已有少數(shù)商鋪業(yè)主拿到了房產(chǎn)證。

不過，根據(jù)襄陽市襄州區(qū)法院于2022年9月29日作出的執(zhí)行裁定書（2022年鄂0607執(zhí)2027號）顯示，襄陽新發(fā)地公司無法向商鋪業(yè)主提供辦證材料原因是，該公司名下所有的土地使用權(quán)因債務(wù)被相關(guān)法院查封，暫不具備辦證條件。

“該案僅是揭開襄陽新發(fā)地公司深陷債務(wù)危機(jī)的冰山一角。”有知情者表示，僅在2021年間，圍繞該公司債務(wù)問題涉及多起訴訟，案涉勞動(dòng)報(bào)酬、商鋪?zhàn)饨?、工程款及民間借款等，僅訴訟人湖北天乾公司一家涉及追討的債務(wù)金額超5000千萬元。截至2022年12月20日，因襄陽新發(fā)地公司有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)，襄州區(qū)法院已將該公司3次納入失信被執(zhí)行人名單，并向公司法人張某舉發(fā)出7次限制消費(fèi)令。

記者注意到，土地被查封引發(fā)襄陽新發(fā)地農(nóng)批城連鎖反應(yīng)，不僅商鋪業(yè)主遭遇辦證難，作為農(nóng)批城配套項(xiàng)目開發(fā)也被擱淺。受其影響，緊鄰襄陽新發(fā)地農(nóng)批城一側(cè)的襄陽新發(fā)地A6冷鏈中心項(xiàng)目，自2019年10月宣布開工至今，卻仍處于圈而未建狀態(tài)，土地撂荒現(xiàn)象嚴(yán)重。

2月14日，記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目施工方中鐵十八局集團(tuán)北京工程有限公司已在現(xiàn)場搭建起項(xiàng)目部和員工宿舍，施工場地已用圍擋圈起。然而，除了少量員工值守外，并未有建筑工人和機(jī)械進(jìn)場施工作業(yè)，距項(xiàng)目部不遠(yuǎn)處的場地上已有當(dāng)?shù)厝罕婇_始小面積開荒種菜。

違規(guī)操作頻現(xiàn)：涉及拿地開發(fā)多個(gè)環(huán)節(jié)

記者經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，襄陽新發(fā)地公司資金緊繃的預(yù)兆，實(shí)際早在襄陽新發(fā)地農(nóng)批城開發(fā)初期已初露端倪。

據(jù)《法治日報(bào)》報(bào)道，2014年10月21日，襄陽新發(fā)地公司以掛牌方式取得位于襄州區(qū)航空路土地194.02畝，出讓價(jià)款為21536萬元。接下來，蹊蹺的土地出讓金繳納方式隨之浮出水面：掛牌時(shí)，襄陽新發(fā)地公司向襄州區(qū)財(cái)政局的土地專用賬戶繳納4310萬元保證金。摘牌時(shí)，襄陽新發(fā)地公司向襄州區(qū)財(cái)政局的土地專用賬戶繳納6790.7萬元第一批的土地出讓金，完成第一次繳付；10天內(nèi)，襄州區(qū)財(cái)政局將該筆為6790.7萬元土地出讓金以“招商引資獎(jiǎng)勵(lì)款”的名義劃撥到襄州國有資本投資運(yùn)營有限公司（以下簡稱“襄州國投公司”），2天后，襄州國投公司將該款退回襄陽新發(fā)地公司，以此完成第一次退還。

至此，在“一繳一退”的反復(fù)操作下，襄陽新發(fā)地公司僅用6790.7萬元的資金，通過四次繳付三次退還周轉(zhuǎn)，向襄州區(qū)財(cái)政局繳付了21536.22萬元的土地出讓金，由此完成襄州區(qū)航空路土地掛牌出讓的所有程序。

彼時(shí)，襄州區(qū)政府在有關(guān)回復(fù)中稱：因襄陽新發(fā)地項(xiàng)目是我區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，為最大限度支持項(xiàng)目建設(shè)，區(qū)財(cái)政局先后分三次撥付企業(yè)14396.6萬元土地出讓款獎(jiǎng)勵(lì)?！巴恋爻鲎尯贤s定出讓價(jià)款為111萬元/畝，企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)地價(jià)為36.8萬元/畝?！?/span>

2月23日，就上述說法，記者電話采訪襄州區(qū)政府辦公室時(shí)，被相關(guān)工作人員告知時(shí)間久遠(yuǎn)不太清楚為由婉拒，該工作人員建議記者向襄州區(qū)招商局了解。隨后，記者多次撥打襄州區(qū)招商局辦公電話均無人接聽。為進(jìn)一步核實(shí)，記者撥打了襄州區(qū)財(cái)政局預(yù)算股電話，有工作人員表示主要負(fù)責(zé)人外出開會(huì)，待散會(huì)后聯(lián)系記者。截至目前，記者未接到襄州區(qū)財(cái)政局相關(guān)人員電話。

援引《法治日報(bào)》采訪北京市人大常委會(huì)立法咨詢專家胡功群意見時(shí)認(rèn)為，根據(jù)國務(wù)院和財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，土地出讓金應(yīng)全部上繳財(cái)政，由財(cái)政列入預(yù)算，?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。“襄州區(qū)政府以土地出讓款獎(jiǎng)勵(lì)為名，變相減免土地出讓金，沒有做到?？顚Ｓ茫黠@違反國家規(guī)定，涉嫌國有資產(chǎn)流失?！?/span>

除了在拿地環(huán)節(jié)的蹊蹺操作，農(nóng)批城項(xiàng)目開工與銷售同樣有違規(guī)之風(fēng)滋生蔓延。記者據(jù)襄陽新發(fā)地公司工商登記信息顯示，2017年至2019年，該公司在未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等審批手續(xù)前提下，先后兩次擅自進(jìn)行建設(shè)襄陽新發(fā)地農(nóng)批城（A3地塊二期）等關(guān)聯(lián)工程，被襄州區(qū)城市管理執(zhí)法局（以下簡稱“襄州區(qū)城管局”）分別作出行政處罰決定（襄州城管行決字2017年038號、襄州城管行決字2019年018號）。

另據(jù)襄州區(qū)法院于2021年4月25日作出的行政裁定書（2021年鄂0607行審13號）顯示，2020年7月27日，襄州區(qū)城管局作出的“襄州城管行決字2020年第035號”行政處罰決定認(rèn)定，襄陽新發(fā)地公司在襄州區(qū)張灣街道辦事處洪山頭一號投資建設(shè)的襄陽新發(fā)地農(nóng)博城（農(nóng)批城）項(xiàng)目一期，共28棟，總建筑面積115164平方米。該公司在未進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收的情況下，于2019年10月至今已交付600余戶業(yè)主使用。

2020年4月13日，襄州區(qū)城管局對本案立案調(diào)查，并于同年7月2日向襄陽新發(fā)地公司送達(dá)了《責(zé)令限期改正通知書》，該公司至今仍未改正。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對襄陽新發(fā)地公司作出罰款10萬元的處罰決定。

未經(jīng)竣工驗(yàn)收便交付業(yè)主使用，其房屋質(zhì)量安全隱患顯而易見。襄陽新發(fā)地農(nóng)批城A4區(qū)25號、31號兩棟樓的3層和4層均為毛坯公寓房源，每層設(shè)有一條走廊通道。記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，上述樓層走廊通道每隔一段距離，則會(huì)出現(xiàn)一條寬約15厘米縫隙貫穿地面、墻體和樓頂，或?yàn)榉乐剐腥诵凶卟槐?，有走廊在地面寬縫上鋪設(shè)木板。記者還注意到，由寬縫分開的兩端地面也已出現(xiàn)錯(cuò)位等異?，F(xiàn)象。記者隨后在A4區(qū)31號樓二層看到，已由腳手架搭建起的設(shè)施直接頂住二層樓頂疑似進(jìn)行加固。

2月22日，襄陽市襄州區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量服務(wù)站相關(guān)工作人員向記者表示，就上述建筑是否存在房屋質(zhì)量和竣工驗(yàn)收的問題，需查詢后告知。截至發(fā)稿前，記者未接到有關(guān)回復(fù)。

有從事過建筑領(lǐng)域的商鋪業(yè)主認(rèn)為，“寬縫”的出現(xiàn)，很有可能是建筑施工操作不規(guī)范埋下的隱患，導(dǎo)致部分砌體拉結(jié)筋發(fā)生位移或部分構(gòu)造柱鋼筋植筋位移嚴(yán)重。

襄陽新發(fā)地公司相關(guān)負(fù)責(zé)人并不認(rèn)可這一說法。在她看來，搭設(shè)腳手架屬于正常房屋維修，但不存在房屋質(zhì)量問題。該負(fù)責(zé)人證實(shí)，目前上述房屋建筑均未通過竣工驗(yàn)收。

 (應(yīng)受訪者要求，文中葉兵、賈樹貴為化名。)